今天，来了个重磅消息！TOP10房企融创中国，公布了最新的债务重组方案。都知道，融创是爆雷房企中规模第二大的，仅次于恒大。眼看着恒大的债务重组方案，狼来了一次又一次，就连许老板都传“跳楼”了，债务重组方案却还是没死出来。反倒是一直不声不响，今年前11月却依然稳居行业TOP10的孙宏斌，率先交功课。老孙还诚恳致歉：深刻反思过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整，争取明年回归正轨。老孙吼一吼，效果自然也非同凡响。这不，今天，爆雷房企又集体迎来了股价暴涨狂欢的一天。地产行业板块整体涨幅高达8.1%，包括融信、银城、上坤、龙光、合景泰富等多家爆雷房企，涨幅都超过30%。这是什么情况？显然在政策空前温和之下，融创的债务重组，给爆雷房企们打了一个样！别着急，先关注，我们展开说。融创祭出债转股重组方案首先，我们先来看看融创最新发布的这份债务重组方案。主要有以下几个重点：(1)降杠杆计划。融创想将现有债务中的30亿至40亿美元及若干股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具，以实现可持续的资本结构。说白了，其实就是债转股，本来是债主，现在变股东。这样做有两个好处：一是大大减轻了融创的偿债压力。本来，融创境外债的本金总额高达91亿美元（约合人民币632亿）。但现在，30亿至40亿美元及若干股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具，境外债的本金总额就只剩50-60亿美元。本金及利息的偿付压力都大大减轻了，能够给融创喘息的空间，和休养生息的时间。二是让债权人有了更多的选择空间。此前爆雷房企的债务重组，不外乎是将现有债务进行展期，以达到“续命”的效果。但现在融创提出“债转股”的方案，算给债权人更多的选择。但要债权人同意债权变股权，就必须债权人认可融创的未来，才能坐在同一条船上——从这个角度来说，融创能提出这个方案，证明房地产的至暗时刻，真的已经算过去了。大家对于房地产的未来前景，恢复了一点信心。当然，还有一点很关键。在今年3月底不得不停牌时，融创的股价已经跌到只剩4.58港元，总市值只剩不到250亿港元。说到这，再多说一点，还记得融创爆雷前夕，作为大股东的孙宏斌，个人拿出了4.5亿美元，无息借给融创作为流动资金。而融创在这次重组方案中，同样提到要将“若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具”，这当中，应当也包括孙宏斌当初借的这4.5亿美元。所以，老孙也要增持了？图源视觉中国，已授权当然，这样做并非没有bug!那就是，对于公司原有的股东，会有点不公平，因为持有的股份会被摊薄。当然，股东们可能也不会有太大意见。比起股份被摊薄，他们更希望融创能活下去！可怜的小散们！(2)剩余债务展期2-8年。融创计划，将剩余现有债务兑换为新的以美元计价公开票据(「新票据」)，期限为自重组生效之日起 2-8年。通俗点说，就是将剩下的50-60亿美元境外债展期 2-8年不等，同时，为了保证流动性，前两年只计息不付息，第三年才以现金支付。这一手就是爆雷房企的常规操作了。核心只有一个，就是尽量地将债务后延，减轻偿债压力，给企业恢复正常经营争取时间。当然，想要债权人同意融创的债务重组方案，孙宏斌必须拿出更多的诚意。所以就有了第（3）点和第（4）点。(3)若干资产的处置所得款项净额(如有)将作为偿还新票据的额外资金来源;(4)向支持重组方案的债权人提供同意费。客观来说，融创的这份债务重组方案，最大的亮点就是第一点债转股。如果这份重组方案能够通过，那意味着，境外投资人对于内房股的未来前景、房地产的未来走势，依然保有希望和期待。这对于所有爆雷房企来说，都可依样画葫芦，确实是一个福音。迟到8个月，融创亮出家底当然，爆雷房企们也别高兴得太早。在猫姐看来，融创之所以能够祭出这样一份重组方案，更大的根源在于：在债权人看来，融创依然是一家有价值的公司。就在今天发布债权重组方案的同一时间，融创姗姗来迟长达8个月的2021年财报，也终于出炉了，刚好给了我们更深入了解融创的窗口。财报显示，2021年，融创实现销售额5973.6亿，同比增长4%，规模上依然是王者。但营业收入仅为1983.9亿，同比下跌14.0%；毛利更是低到贴地，直接亏损17.9亿。同时，融创的净利润也出现了大跳水，从前年同期的盈利395.49亿，变成了巨亏420亿。而出现亏损的原因，是融创进行了约520亿的大幅计提减值，其中包括对文旅城资产进行减值拨备、2021年出售贝壳股票及处理地产项目带来的投资损失、对应收关联公司款项等计提了预期信用损失拨备等。当然，不必纠结财报好不好看；更值得关注的，是融创的家底。截至2021年底，融创的总资产是11765.55亿，总负债10518.81亿，净资产1246.74亿。万亿资产，终究接近九成是负债。但尽管如此，1246.74亿的净资产，依然是融创目前223亿市值的5倍以上，也就不难理解融创为什么可以抛出债转股方案了。除此之外，融创手上最值钱的，自然是土地。而截至2021年底，融创的权益土地储备高达1.60亿平方米，权益土地储备货值预计约为人民币1.77万亿。这么庞大的土储，只要房地产的游戏还能继续，融创当然就有继续存在的价值。（不要跟我提恒大，融创地块位置还是好些）目前，或许是中报尚未发布，或许是债权人递交的清盘澄清尚未撤销等缘故，融创的股票尚未复牌。是的，摆在融创面前的坎，还有中报和清盘澄清。融创停牌期间，地产股跌跌跌跌，到最近狂收政策大礼包又开始涨涨涨涨。也不知道融创复牌，到底是会涨还是跌。但，还是值得期待。对了，下周四中午（12月15日12点），猫公子广哥，房产大V二娃和园长被逼上梁山了，要干一件大事，可能会是直播史上最惨烈的一次battle，记得预约围观直播！更多精彩，记得关注猫姐~对当下经济有什么见解？欢迎扫码进群，来讨论吧~